С 1997 года предприниматели начали активно скупать квартиры на первом этаже для обустройства кабинета, салона красоты, магазина, парикмахерской. Главной причиной стала высокая стоимость коммерческой недвижимости и желание сэкономить на старте предпринимательской деятельности. Но со временем может возникнуть необходимость обратно вернуть помещению статус жилого объекта.
В чем отличие квартиры от коммерческой недвижимости?
Квартира – это изолированный объект с одной или несколькими комнатами и вспомогательными помещениями, которые предназначены для удовлетворения бытовых нужд. Главная характеристика жилого помещения – возможность получить регистрацию по адресу нахождения имущества. В офисе, магазине, на складе прописку оформить не получится.
Как перевести нежилое помещение в жилое? Для этого необходимо изучить законодательные требования по данному вопросу, подготовить пакет документов и действовать согласно статье 23 Жилищного кодекса РФ. В ней расписан порядок перевода квартиры в нежилое коммерческое помещение и актуальный перечень документов, которые потребуется подготовить собственнику объекта. Далее рассмотрим основные нюансы процедуры. Сразу отметим, что мы не будем затрагивать юридические аспекты вопроса, которые касаются наличия обременения, долгов, арестов, статуса земельного участка.
Можно ли перевести нежилое помещение в жилое
Чтобы понять, можно ли перевести нежилое коммерческое или иное помещение в жилое, необходимо проверить соответствует ли объект требованиям закона по следующим пунктам:
- соблюдены противопожарные и санитарно-гигиенические нормы;
- помещение подключено к инженерным коммуникациям – отоплению, системе вентиляции и кондиционирования, водоотведению и водоснабжению, электроснабжению;
- для объекта характерно подходящее объемно-планировочное решение, имеется кухня и санузел;
- в квартиру можно попасть через подъезд;
- все работы, связанные с перепланировкой и переустройством помещения, не представляют опасности для других жильцов дома, не влияют на общую конструкцию здания, его надежность и функциональность.
Если помещение не соответствует некоторым требованиям, следует уточнить в экспертной организации, возможно ли решить вопрос в ходе перепланировки и переустройства. Например, перераспределить площади, возвести перегородки и огородить санузел, кухню, ванную.
Но не всегда вопрос решается путем перепланировки. В некоторых случаях смена статуса нежилого помещения в принципе невозможна. Например, запрещено переводить коммерческую недвижимость в квартиру, если она расположена в аварийном доме или на объекте, подлежащем сносу. Жилое помещение не может быть оборудовано в административном, торговом, промышленном или ином общественном здании. То есть реализовать задуманное возможно только в случае, если офис расположен в многоквартирном или загородном доме, или речь идет о переводе постройки на садовом участке в статус жилого коттеджа.
Зачем переводить нежилое помещение в жилое
В последние два десятилетия наблюдается значительный рост числа субъектов малого бизнеса. Открывая свое дело и стремясь сэкономить, предприниматели выкупают квартиры на первом этаже и обустраивают в них офисы, торговые площади, склады, салоны красоты. Но иногда возникает обратная ситуация.
Зачем переводить нежилое помещение в жилое? Это может быть вызвано разными причинами:
- Классическая ситуация: квартира на первом этаже была переоборудована под офис, салон красоты или иную коммерческую недвижимость, но вскоре предприятие закрылось, и возникла необходимость вернуть объекту статус жилого помещения.
- На балансе предприятия числится много свободных технических площадей, которые теоретически можно легко переоборудовать под жилые помещения для сотрудников (общежитие) и специалистов, приезжающих из других городов.
- Стоимость объектов жилой недвижимости в районе значительно выросла. Собственник желает переоборудовать помещение в квартиру и продать ее.
- Владелец садового участка построил дом и планирует переехать в него для постоянного проживания.
Это основные причины, по которым собственники нежилых помещений желают согласовать для объекта статус жилого.
Процедура перевода и разработки проекта для перепланировки нежилого помещения в жилое в 2021 году
В большинстве случаев процедура перевода нежилого помещения в жилое в 2021 году не обходится без перепланировки и переустройства. Демонтажные, ремонтные и монтажные работы необходимы, чтобы обеспечить соответствие объекта требованиям законодательства и использовать его в новых целях. Для объектов коммерческой недвижимости и квартир предусмотрены разные санитарные, гигиенические, градостроительные, противопожарные нормы.
Перепланировке и переустройству нежилого помещения предшествует разработка проектной документации. Данную работу должны выполнять специалисты экспертной организации, которые учтут все законодательные, градостроительные, технические и иные требования.
В качестве примера укажем несколько условий, о которых необходимо помнить при разработке проектной документации:
- Работы по перепланировке не должны негативно влиять на эксплуатационные характеристики здания, надежность и прочность строительных конструкций.
- К квартире должны быть подведены и подключены все необходимые инженерные системы. Не допускается утечка из сетей.
- Запрещено объединение воздуховодов комнат с ванной и кухней. Не допускается поступление воздуха из одной квартиры в другую.
- Жилое помещение не может быть расположено на цокольном этаже или в подвале.
- Объект должен быть защищен от дождевых, талых и грунтовых вод.
Во время перепланировки и переустройства нежилого помещения в квартиру могут быть демонтированы ненесущие и установлены новые перегородки, расширены или уменьшены дверные/оконные проемы, перенесены стены, установлено сантехническое и климатическое оборудование, перераспределены площади между комнатами, кухней и ванной.
После выполнения перепланировки специальная комиссия проводит проверку и оформляет акт с результатами инспекции. Специалисты должны проконтролировать, насколько помещение оборудовано для постоянного проживания.
Где перевести нежилое помещение в жилое
За проверку объекта и согласование перевода коммерческого помещение в жилое отвечают органы местного самоуправления. Собственнику необходимо предоставить заявление и набор документов, указанный в статье 23 Жилищного кодекса.
Один из ответственных этапов перевода коммерческого помещения в объект жилой недвижимости – разработка перечня работ по перепланировке и переустройству. Какие сведения необходимо включить в проектную документацию? В текстовом или графическом варианте следует отобразить:
- Объемно-планировочные, технические и архитектурные решения.
- Заключение о стабильном функционировании внутренних инженерных сетей.
- Решения по устройству инженерных систем и оборудования: отопления, водоснабжения, канализации, вентиляции, электроснабжения.
- Противопожарные мероприятия.
- Выполнение требований по охране экологии и окружающей среды.
В качестве графического приложения к проекту прикладывают схемы до и после перепланировки, чертежи демонтажно-монтажных работ, устройство пола, стен, перегородок и разводку инженерных систем. Можно воспользоваться каталогом типовых проектов, которые одобрены Московской жилищной инспекцией.
Проект перепланировки должен быть составлен экспертной организацией, которая имеет необходимые допуски и лицензии. Что будет, если доверить разработку документации недобросовестным или неквалифицированным исполнителям, и она не будет соответствовать требованиям закона?
- Надзорные инстанции не дадут разрешение на перевод нежилого помещения в жилое.
- Процедура затянется на неопределенный срок.
- Собственник объекта недвижимости понесет дополнительные непредвиденные расходы на внесение исправлений в некачественный проект.
- Из-за неоптимальных решений возрастет стоимость перепланировки и переустройства.
- Проектные решения негативно повлияют на надежность строительных конструкций, из-за них пострадают эксплуатационные показатели здания.
Законодательство содержит множество требований к жилым помещениям. Если вы решили переоборудовать офис в квартиру, лучше обратиться за помощью в экспертную организацию. Специалисты проанализируют ситуацию и дадут объективную оценку, возможно ли осуществить задуманное, и в какую сумму примерно обойдется перепланировка кабинета в квартиру. Например, если нежилое помещение расположено на 10 этаже, и к нему отсутствует доступ с помощью лифта, органы местного самоуправления откажут в смене статуса объекта на жилой.
Если вы ищете, где вам помогут перевести нежилое помещение в жилое, обратитесь в компанию «Департамент». Специалисты экспертной организации проанализируют ситуацию, осмотрят объект и расскажут:
- возможно ли перевести коммерческое помещение в жилое, и насколько это целесообразно;
- какие работы потребуется выполнить в процессе переустройства и перепланировки;
- сколько стоит разработка проектной документации;
- какое время потребуется для оформления проекта и проведения перепланировки.
Штат компании «Департамент» состоит из узкопрофильных специалистов с опытом работы от 5 лет. Мы предоставляем гарантию на работы и поможем согласовать отчеты в надзорных структурах. Если вас интересует цена разработки проекта и другие условия сотрудничества, свяжитесь с консультантом любым удобным способом.
